§ 2 Nr. 11 BetrKV

Die Kosten der Beleuchtung,

Dazu gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudebereiche, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Dachböden, Waschküchen.

Voraussetzung für diese Verteilung ist, dass der Vermieter dies im Mietvertrag mit den Mietern vereinbart hat. Die Umlage richtet sich dabei nach dem mietvertraglich dafür festgelegten Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) oder – falls es an einer solchen Festlegung fehlt – nach der Wohnfläche.

Der umlagefähige „Allgemeinstrom“ umfasst nur die Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (also für gemeinsam genutzte Gebäudebereiche und die Außenbeleuchtung). Dies betrifft zum Beispiel Dachböden, Fahrradkeller, Hausflure, Kellergänge, Parkplätze, Stellplätze, Treppenhäuser, Trockenräume, Waschküchen und Zugänge, soweit diese allen Bewohnern gleichermaßen zur Verfügung stehen.

Können Flächen wie Stell- oder Tiefgaragenplätze nur von einzelnen Mietern genutzt werden, sind die Stromkosten über einen Zwischenzähler zu erfassen und separat abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung müssen die Gesamtkosten ebenfalls angegeben werden, ansonsten ist die Abrechnung formell ungültig.

Die Position Allgemeinstrom in der Betriebskostenabrechnung

Die Position „Strom Allgemein“ oder „Allgemeinstrom“ erfüllen nicht die Anforderungen an eine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten setzt eine Zusammenfassung der Einzelkosten voraus, die derselben Kostenart zugehörig sind. Eine Kostenposition, die undifferenziert mehrere Kostenarten umfasst (hier: „Strom Allgemein“ oder Allgemeinstrom für Stromkosten der Entwässerung, Heizung und Beleuchtung), macht es dem Mieter unmöglich, schon aus der Abrechnung selbst zu erkennen, ob ausschließlich umlagefähige Kosten berechnet wurden. In solchen Fällen muss der Vermieter aufteilen in z. B. „Allgemeinstrom/Entwässerung“ oder „Allgemeinstrom/Heizung“ oder „Allgemeinstrom Beleuchtung“ und die Kosten für die Beleuchtung des Heizungsraums, der nicht allen Mietern zugänglich ist, nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen.

Wie die Abrechnung erfolgen muss – Auszug aus diversen Urteilen
Die bloße Bezeichnung „Allgemeinstrom“ entspricht nicht den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Urteil vom 06.02.2002), Az.: 4 U 145/99). Denn Stromkosten fallen bei unterschiedlichen Betriebskostenarten an.

Der Vermieter muss daher den jeweils angefallenen Stromverbrauch erfassen und der betreffenden Betriebskostenart zuordnen (Landgericht (LG) Kiel, Urteil vom 09.02.1995, Az.: 8 S 218/94). Das kann wie folgt geschehen: „Allgemeinstrom/Hauslicht“, „Allgemeinstrom/Tiefgaragenbeleuchtung“ oder ähnlich.

Gemischte Nutzung

Eine Umlage nach der Wohnfläche ist auch dann zulässig, wenn Stromkosten für gemeinsam von Wohn- und Gewerbemietern benutzte Zugänge entstehen und die Kosten des Gewerbebetriebs nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Andernfalls sind die Kosten über Zwischenzähler separat zu erfassen und vorweg abzuziehen (z. B. besonders starke Nutzung des Flurlichts durch Gewerbebetrieb).

Welche Positionen der Kosten für die Beleuchtung sind umlagefähig?

Diese Positionen können umgelegt werden:

• Kosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudebereiche
• Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage, Stellplätze und Parkplätze, wenn und soweit der Mieter den Stell- oder Garagenplatz tatsächlich nutzt
• Kosten der Beleuchtung von Zuwege, soweit die Leuchten auf privatem Grund stehen
• Stromkosten für die Außenbeleuchtung
• Kosten für die Hausnummern- und/oder Klingelbeleuchtung
• Stromkosten eines Notstromaggregats
• Die Kosten der Beleuchtung für den Heizungskeller gehören zu den Beleuchtungskosten

Diese Positionen können nicht umgelegt werden:

• Kosten für die Beleuchtung von Räumlichkeiten, die nur von einzelnen Mietern benutzt werden (z. B. Keller, Garagen, Hobbyräume etc.). Diese Kosten sind durch Zwischenzähler zu ermitteln und den Mietern in Rechnung zu stellen, die die Räumlichkeiten nutzen.
• Stromkosten der Entlüftungsanlage
• Kosten für den Austausch von Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, Sicherungen
• Kosten für die Reparatur defekter Beleuchtungsanlagen, hier handelt es sich um Instandhaltungskosten
• Die Stromkosten für die Gemeinschaftsantenne werden von § 2 Nr. 15 BetrKV erfasst
• Stromkosten für Baumaßnahmen oder außerordentliche Reinigungsarbeiten