Legionellenprüfung für Vermieter – Pflicht nach der Trinkwasserverordnung
Die Legionellenprüfung im Trinkwasser ist eine gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung für viele Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen in Deutschland. Ziel ist es, die Trinkwasserqualität zu überwachen und Bewohner vor gesundheitlichen Risiken zu schützen. Die Grundlage dafür bildet die Trinkwasserverordnung (TrinkwV).
Legionellen sind Bakterien, die sich besonders in Warmwasseranlagen, Warmwasserspeichern und Rohrleitungen vermehren können. Gelangen sie über feinste Wassertröpfchen – beispielsweise beim Duschen – in die Atemwege, können sie die Legionärskrankheit verursachen. Dabei handelt es sich um eine schwere Form der Lungenentzündung. In Deutschland werden jedes Jahr mehrere tausend Erkrankungen registriert.
Eine regelmäßige Legionellenprüfung durch ein zertifiziertes Labor hilft dabei, mögliche Belastungen frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen einzuleiten. So bleibt Ihre Trinkwasseranlage hygienisch sicher und gesetzeskonform.
Warum ist die Legionellenprüfung so wichtig?
Die regelmäßige Legionellenprüfung im Trinkwasser bietet mehrere wichtige Vorteile für Eigentümer und Vermieter:
Gesundheitsschutz
Die Untersuchung schützt Bewohner und Nutzer vor gesundheitlichen Risiken durch Legionellen.
Gesetzliche Sicherheit
Sie erfüllen Ihre Pflichten gemäß der Trinkwasserverordnung und vermeiden mögliche Bußgelder.
Haftungsminimierung
Regelmäßige Prüfungen reduzieren das Risiko von Haftungsansprüchen bei gesundheitlichen Schäden.
Früherkennung von Problemen
Belastungen im Trinkwassersystem können frühzeitig erkannt und behoben werden.
Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht?
Die Pflicht zur Legionellenprüfung ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Ziel der Regelung ist es, die Trinkwasserhygiene zu sichern und gesundheitliche Risiken durch Legionellen zu vermeiden.
Gemäß § 31 Trinkwasserverordnung (TrinkwV) müssen Betreiber bestimmter Trinkwasseranlagen diese regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen, wenn es sich um eine sogenannte Großanlage zur Trinkwassererwärmung handelt und das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird.
Eine Legionellenprüfung ist in der Regel erforderlich, wenn:
das Gebäude vermietet oder gewerblich genutzt wird (z. B. Mehrfamilienhäuser)
eine zentrale Trinkwassererwärmungsanlage vorhanden ist
der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter Inhalt hat
oder sich mehr als 3 Liter Wasser in den Leitungen zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle befinden
Die Definition einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung ergibt sich aus den technischen Regeln (z. B. DVGW-Arbeitsblatt W551), auf die sich die Trinkwasserverordnung bezieht.
In solchen Anlagen muss die Legionellenprüfung gemäß § 31 TrinkwV in der Regel alle drei Jahre durchgeführt werden.
Was ist ein Probeentnahmeventil?
Ein Probeentnahmeventil ist ein spezieller Entnahmehahn an der Trinkwasserinstallation. Über dieses Ventil kann eine fachgerechte Wasserprobe entnommen werden, zum Beispiel für die Legionellenprüfung. Es ermöglicht eine hygienische und kontrollierte Probennahme direkt an der vorgesehenen Stelle der Warmwasseranlage, etwa am Warmwasserabgang, am Zirkulationsrücklauf oder an einem geeigneten Punkt im Leitungsnetz.
Probeentnahmeventil für die Legionellenprüfung
Über ein Probeentnahmeventil wird Trinkwasser hygienisch und fachgerecht zur Laboruntersuchung entnommen. Solche Ventile sind wichtige Mess- und Kontrollpunkte in der Warmwasserinstallation.
Bild: https://www.kemper-group.com/
In welchem Abstand muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden?
Die Untersuchungspflicht auf Legionellen ergibt sich aus § 31 Trinkwasserverordnung. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist die Legionellenprüfung in der Regel mindestens alle drei Jahre erforderlich, wenn eine untersuchungspflichtige Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorhanden ist und das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, zum Beispiel durch Vermietung, abgegeben wird.
Bei Wasserversorgungsanlagen, in denen Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit bereitgestellt wird, zum Beispiel in bestimmten öffentlichen Einrichtungen, Sportanlagen, Schulen, Kindergärten, Pflegeeinrichtungen oder vergleichbaren Gebäuden mit Duschen, kann eine jährliche Untersuchung erforderlich sein. Das Gesundheitsamt kann unter bestimmten Voraussetzungen ein längeres Untersuchungsintervall von bis zu drei Jahren festlegen, wenn über drei aufeinanderfolgende Jahre keine Beanstandungen festgestellt wurden und die Anlage sowie deren Betrieb unverändert geblieben sind.
Bei neu in Betrieb genommenen untersuchungspflichtigen Wasserversorgungsanlagen ist die erste Legionellenuntersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme durchzuführen.
Wann besteht eine Untersuchungspflicht?
Eine Legionellenprüfung ist nach der Trinkwasserverordnung erforderlich, wenn mehrere Voraussetzungen zusammenkommen. Dazu gehört insbesondere, dass Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, zum Beispiel bei der Vermietung von Wohnungen, und sich in der Anlage eine zentrale Trinkwassererwärmung befindet. Eine Großanlage liegt unter anderem vor, wenn der Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer mehr als 400 Liter Inhalt hat oder wenn sich mehr als 3 Liter Wasser in mindestens einer Leitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle befinden. Die Zirkulationsleitung wird bei dieser 3-Liter-Berechnung nicht berücksichtigt.
Zusätzlich muss es in der Anlage Duschen oder andere Einrichtungen geben, bei denen Trinkwasser vernebelt wird. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser gesetzlichen Untersuchungspflicht ausgenommen.
An welchen Entnahmestellen werden Legionellenproben genommen?
Die Stellen für die Legionellenprüfung sind in der Trinkwasserverordnung geregelt. Maßgeblich ist insbesondere § 41 Abs. 4 TrinkwV. Danach sind Trinkwasserproben für die Untersuchung auf Legionella spec. nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik an mehreren repräsentativen Probennahmestellen zu entnehmen. Zusätzlich ist die Empfehlung des Umweltbundesamtes zur systemischen Untersuchung auf Legionellen zu beachten.
Bei einer systemischen Legionellenuntersuchung werden Proben typischerweise an folgenden Stellen entnommen:
- am Abgang der Warmwasserleitung vom Trinkwassererwärmer
- am Wiedereintritt der Zirkulationsleitung in den Trinkwassererwärmer
- an repräsentativen Entnahmestellen in der Peripherie der Trinkwasserinstallation
- in der Regel am Ende der jeweiligen Steigstränge, also häufig am höchsten oder hydraulisch entferntesten Punkt des jeweiligen Stranges
Das Umweltbundesamt beschreibt, dass in jeder Trinkwasserinstallation Proben am Abgang der Warmwasserleitung sowie am Wiedereintritt der Zirkulationsleitung in den Trinkwassererwärmer zu entnehmen sind. Zusätzlich ist jeder Steigstrang in die Untersuchung einzubeziehen. Die peripheren Probennahmestellen sollen so ausgewählt werden, dass sie mit möglichst kurzer Anschlussleitung an das Ende der Steigstränge angebunden sind.
Für die Praxis bedeutet das: Bei senkrechten Steigleitungen wird häufig eine geeignete Entnahmestelle im oberen Bereich beziehungsweise am Ende des Steigstrangs gewählt. Bei horizontalen Verteilungen ist entsprechend der entfernteste oder hydraulisch ungünstigste Bereich der Leitung zu berücksichtigen. Entscheidend ist nicht nur die geografisch höchste Stelle, sondern die fachlich geeignete Probennahmestelle, die eine repräsentative Aussage über den jeweiligen Leitungsstrang und das Warmwassersystem ermöglicht.
Die Probennahme soll die hygienischen Verhältnisse im Verteilungssystem des Gebäudes widerspiegeln. Nicht regelmäßig genutzte Wohnungen, Räume oder Entnahmestellen sind für die systemische Untersuchung grundsätzlich ungeeignet, weil sie das Ergebnis verfälschen können. Auch eine direkte Probennahme am Duschkopf ist für die systemische Untersuchung nicht zulässig.
Der Betreiber der Wasserversorgungsanlage muss dafür sorgen, dass geeignete Probennahmestellen vorhanden sind. Dies können zum Beispiel geeignete Entnahmearmaturen in Wohnungen oder spezielle Probennahmehähne im Bereich der Trinkwassererwärmung und Zirkulation sein..
Welche Entnahmestellen sind in der Peripherie geeignet?
Die peripheren Proben sollen so gewählt werden, dass die Trinkwasserinstallation repräsentativ beurteilt werden kann. Besonders wichtig sind Bereiche mit Duschen oder anderen Einrichtungen, bei denen Trinkwasser vernebelt wird. Die Proben werden jedoch im Rahmen der systemischen Untersuchung nicht zwingend direkt am Duschkopf entnommen. Häufig werden nahegelegene geeignete Entnahmearmaturen, zum Beispiel Waschtische, verwendet, damit die Probe die hygienischen Verhältnisse im Verteilungssystem möglichst zuverlässig widerspiegelt.
Bei größeren Gebäuden mit mehreren Steigsträngen müssen die Probennahmestellen so ausgewählt werden, dass die untersuchten Bereiche eine Aussage über das Gesamtsystem zulassen. Je nach Aufbau der Anlage können mehrere periphere Proben erforderlich sein. Die Auswahl der Probennahmestellen sollte deshalb fachgerecht erfolgen und dokumentiert werden.
Technischer Maßnahmenwert für Legionellen
Für Legionellen gilt in der Trinkwasserverordnung ein technischer Maßnahmenwert von 100 KBE je 100 ml. Wird dieser technische Maßnahmenwert erreicht, bestehen Anzeige-, Prüf- und Handlungspflichten. Die zugelassene Untersuchungsstelle muss das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts dem zuständigen Gesundheitsamt melden.
Zur besseren Veranschaulichung hier ein typisches Beispiel aus der Praxis:
In einem 6-Familienhaus befindet sich die zentrale Warmwasseraufbereitung im Keller im Heizraum. Im Gebäude sind insgesamt 4 Steigrohrleitungen für die Warmwasserversorgung vorhanden.
Diese teilen sich wie folgt auf:
- linke Gebäudeseite
- 1 Steigrohrleitung Bad
- 1 Steigrohrleitung Küche
- rechte Gebäudeseite
- 1 Steigrohrleitung Bad
- 1 Steigrohrleitung Küche
Damit gibt es insgesamt:
- 2 Bad-Steigrohrleitungen
- 2 Küchen-Steigrohrleitungen
Ein mögliches Indiz für getrennte Steigrohrleitungen sind die vorhandenen Warmwasserzähler in den Wohnungen. Befinden sich sowohl im Bad als auch in der Küche eigene Warmwasserzähler, spricht dies häufig dafür, dass Bad und Küche über unterschiedliche Leitungsstränge beziehungsweise eigene Steigrohrleitungen versorgt werden.
Wo werden in diesem Beispiel die Proben entnommen?
Bei der systemischen Legionellenuntersuchung werden die Proben in der Regel an folgenden Stellen entnommen:
- am Warmwasserabgang an der zentralen Warmwasserbereitung im Keller
- am Zirkulationsrücklauf vor Wiedereintritt in den Trinkwassererwärmer
- an den repräsentativen Endpunkten der jeweiligen Steigrohrleitungen
Das bedeutet in diesem Beispiel:
- Probe an der Bad-Steigrohrleitung links
- Probe an der Küchen-Steigrohrleitung links
- Probe an der Bad-Steigrohrleitung rechts
- Probe an der Küchen-Steigrohrleitung rechts
- zusätzlich Probe am Warmwasserabgang
- zusätzlich Probe am Zirkulationsrücklauf
Praktische Bedeutung
In der Praxis werden die Proben an den am weitesten entfernten oder höchsten geeigneten Punkten der jeweiligen Steigrohrleitung entnommen. Gerade in den oberen Geschossen oder im Dachgeschoss befinden sich häufig die repräsentativen peripheren Probennahmestellen.
Wichtig ist dabei, dass nicht irgendein Wasserhahn beprobt wird, sondern immer eine geeignete und repräsentative Entnahmestelle des jeweiligen Leitungsstrangs.
Zur besseren Veranschaulichung hier ein weiteres typisches Beispiel aus der Praxis:
In einem 8-Familienhaus befindet sich die zentrale Warmwasseraufbereitung im Keller im Heizraum. Das Gebäude verfügt über 4 Wohnungen im Erdgeschoss und 4 Wohnungen im Dachgeschoss.
In jeder Wohnung befinden sich ein Bad und eine Küche. Der Warmwasserverbrauch wird jedoch nicht getrennt über je einen Zähler in Bad und Küche erfasst. Stattdessen gibt es in jeder Wohnung nur einen Warmwasserzähler im Bad. Dieser Warmwasserzähler erfasst sowohl den Warmwasserverbrauch des Badezimmers als auch den Warmwasserverbrauch der Küche.
Dadurch ist in diesem Beispiel davon auszugehen, dass Bad und Küche einer Wohnung über denselben Warmwasserstrang versorgt werden. Es gibt somit nicht getrennte Steigrohrleitungen für Bad und Küche, sondern insgesamt nur 4 Steigrohrleitungen für das gesamte Gebäude.
Aufbau der Steigrohrleitungen
In diesem Beispiel gibt es insgesamt 4 Steigrohrleitungen:
- Steigrohrleitung 1 versorgt die erste Wohnungsreihe
- Steigrohrleitung 2 versorgt die zweite Wohnungsreihe
- Steigrohrleitung 3 versorgt die dritte Wohnungsreihe
- Steigrohrleitung 4 versorgt die vierte Wohnungsreihe
Jede Steigrohrleitung versorgt jeweils die übereinanderliegenden Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss. Der Warmwasserzähler befindet sich jeweils im Bad der Wohnung und misst den gesamten Warmwasserverbrauch dieser Wohnung, also auch den Verbrauch der Küche.
Warum ist der Warmwasserzähler im Bad wichtig?
Ein vorhandener Warmwasserzähler im Bad, der sowohl Bad als auch Küche misst, ist ein wichtiger Hinweis auf den Verlauf der Warmwasserinstallation. Er zeigt, dass der Warmwasserverbrauch der Wohnung zentral über diesen einen Zähler erfasst wird.
Anders als bei Gebäuden mit getrennten Warmwasserzählern in Bad und Küche spricht dies dafür, dass pro Wohnungsstrang nur eine Steigrohrleitung vorhanden ist. Für die Bewertung der Legionellenprüfung ist deshalb entscheidend, wie viele tatsächliche Steigstränge vorhanden sind – nicht nur, wie viele Entnahmestellen es in den Wohnungen gibt.
Wo werden in diesem Beispiel die Proben entnommen?
Bei der systemischen Legionellenuntersuchung werden die Proben in der Regel an folgenden Stellen entnommen:
- am Warmwasserabgang der zentralen Warmwasseraufbereitung im Keller
- am Zirkulationsrücklauf vor Wiedereintritt in den Trinkwassererwärmer
- an den Endpunkten der 4 Steigrohrleitungen, also an den am weitesten entfernten beziehungsweise höchsten geeigneten Entnahmestellen des jeweiligen Stranges
Das bedeutet in diesem Beispiel:
- Probe am Warmwasserabgang im Heizraum
- Probe am Zirkulationsrücklauf im Heizraum
- Probe am Endpunkt der Steigrohrleitung 1
- Probe am Endpunkt der Steigrohrleitung 2
- Probe am Endpunkt der Steigrohrleitung 3
- Probe am Endpunkt der Steigrohrleitung 4
Insgesamt ergeben sich damit typischerweise 6 Probennahmestellen: zwei an der zentralen Warmwasseranlage und vier an den peripheren Endpunkten der Steigrohrleitungen.
Praktische Bedeutung
In der Praxis befinden sich die geeigneten peripheren Probennahmestellen häufig in den oberen Wohnungen, zum Beispiel im Dachgeschoss, da dort die Steigrohrleitungen enden oder hydraulisch besonders entfernt liegen.
Wichtig ist aber: Es wird nicht automatisch irgendein Wasserhahn in der obersten Wohnung beprobt. Entscheidend ist, dass die Entnahmestelle den jeweiligen Steigstrang fachgerecht repräsentiert. Die Auswahl der Probennahmestellen erfolgt daher anhand des tatsächlichen Leitungsverlaufs der Trinkwasserinstallation.
Besonderheit bei öffentlichen Einrichtungen und Sportanlagen
Bei Anlagen, in denen Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, gelten strengere Prüfintervalle.
Dazu zählen unter anderem:
Sportanlagen
Golfanlagen
Tennisanlagen
Vereinsheime
Fitnessstudios
öffentliche Gebäude mit Duschanlagen
Für solche Einrichtungen schreibt § 31 Trinkwasserverordnung in der Regel eine jährliche Untersuchung auf Legionellen vor.
Der Hintergrund ist, dass hier eine größere Anzahl von Nutzern mit der Trinkwasseranlage in Kontakt kommt und dadurch ein erhöhtes gesundheitliches Risiko bestehen kann.
Besonderheit bei Frischwasserstationen (FriWa)
Bei einer Frischwasserstation (FriWa) wird das Warmwasser im Durchlaufprinzip über einen Wärmetauscher erzeugt. Anders als bei klassischen Warmwasserspeichern wird kein Trinkwarmwasser bevorratet, sondern erst bei Bedarf erwärmt.
Der vorhandene Pufferspeicher gehört dabei nicht zur Trinkwasseranlage, da er lediglich Heizungswasser enthält. Für die Bewertung der Untersuchungspflicht ist daher nur der Trinkwasserinhalt der Leitung zwischen Frischwasserstation und Entnahmestelle relevant.
Hier greift die sogenannte 3-Liter-Regel, die sich aus den technischen Regeln zur Trinkwasserinstallation (u. a. DVGW-Arbeitsblatt W551) ergibt:
- Liegt der Leitungsinhalt unter 3 Litern, besteht meist keine Pflicht zur Legionellenprüfung.
- Überschreitet der Leitungsinhalt 3 Liter, kann eine Untersuchungspflicht bestehen.
Da bei Frischwasserstationen in Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) die Leitungswege häufig sehr kurz sind, wird die 3-Liter-Grenze oft nicht erreicht, wodurch eine regelmäßige Legionellenprüfung in vielen Fällen entfällt.
- Mepla 20 → ca. 0,2 Liter pro Meter
Wenn bei einem 3-Familienhaus z. B. eine 12 m lange Hauptleitung für das Warmwasser in 26 mm vorhanden ist:
- 12m × 0,31 Wasserinhalt = ca. 3,8 Liter Wasserinhalt
- = Überschreitet der Leitungsinhalt 3 Liter, somit besteht eine Untersuchungspflicht.
Für Geberit Mepla Rohrsystem mit 20 mm Außendurchmesser (typisches Mepla 20) hängt der Wasserinhalt vom Innendurchmesser ab. Bei diesem Rohr liegt der Innendurchmesser ungefähr bei 16 mm.
Der Wasserinhalt berechnet sich über das Zylindervolumen:
V=π×r2×LV = \pi \times r^2 \times LV=π×r2×L
- Innendurchmesser ≈ 16 mm
- Radius = 8 mm = 0,008 m
- Länge = 1 m
V=π×(0,008)2×1V = \pi \times (0,008)^2 \times 1V=π×(0,008)2×1 V≈0,000201 m3V \approx 0,000201\,m^3V≈0,000201m3
Ergebnis
- ≈ 0,20 Liter Wasser pro laufendem Meter
Schnelle Übersicht
Rohr | Innen-Ø | Wasserinhalt |
Mepla 16 | ~12 mm | ~0,11 l/m |
Mepla 20 | ~16 mm | ~0,20 l/m |
Mepla 26 | ~20 mm | ~0,31 l/m |
Professionelle Legionellenprüfung für Ihre Immobilie
Eine fachgerechte Legionellenprüfung für Vermieter stellt sicher, dass Ihre Trinkwasseranlage den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Proben werden an festgelegten Stellen der Warmwasseranlage entnommen und in einem akkreditierten Labor untersucht.
Mit einer regelmäßigen Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung sorgen Sie für sichere Trinkwasserhygiene, schützen Ihre Mieter und erfüllen Ihre Betreiberpflichten.
Legionellenprüfung durch die ProCalor GmbH
Die Legionellenprüfung Ihrer Trinkwasseranlage gemäß Trinkwasserverordnung (§ 31 TrinkwV) kann zuverlässig durch die ProCalor GmbH durchgeführt werden.
Wir übernehmen für Sie:
fachgerechte Probenahme nach Trinkwasserverordnung
Zusammenarbeit mit akkreditierten Laboren
rechtssichere Dokumentation der Untersuchung
Beratung zur Untersuchungspflicht Ihrer Anlage
So stellen Sie sicher, dass Ihre Trinkwasseranlage den gesetzlichen Anforderungen entspricht und Ihre Bewohner bestmöglich geschützt sind.
👉 Kontaktieren Sie uns – die ProCalor GmbH erstellt Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot für Ihre Legionellenprüfung.