Rechtlicher Rahmen

Die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern ist in den Bauordnungen der Bundesländer festgeschrieben. Verantwortlich für den Einbau ist stets der Eigentümer der Wohnung, unabhängig davon, ob diese selbst genutzt oder vermietet wird. Der Einbau von Rauchwarnmeldern gilt als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB. Diese Maßnahme verbessert die Mietsache und muss von den Mietern geduldet werden (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Duldungspflicht besteht auch dann, wenn der Mieter bereits selbst Rauchmelder installiert hat.

Rauchmelderpflicht in den Bundesländern

Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern

Die Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung um 8 Prozent der Anschaffungskosten auf die jährliche Nettokaltmiete. Dies stellt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB dar und ist nicht, wie oft fälschlicherweise angenommen, eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Bei angenommenen Kosten von 200 Euro für Rauchwarnmelder in einer Wohnung ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von rund 1,50 Euro (200 Euro x 8 % / 12 Monate). Viele Vermieter verzichten angesichts der vergleichsweise geringen Kosten auf ihr Recht zur Mieterhöhung nach der Installation von Rauchwarnmeldern.

Mietkosten für Rauchwarnmelder

Im Mai 2022 entschied der Bundesgerichtshof (BGH): Mietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar (BGH, Urteil vom 11.5.2022, VIII ZR 379/20). Damit sind anderslautende Vereinbarungen unwirksam.

Mietkosten für Messgeräte für Heizung und Warmwasser sind hingegen eindeutig umlagefähig.

Wartungskosten für Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder sind Lebensretter und müssen gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf ihre Funktion geprüft werden. Diese Funktionsprüfung erfolgt entweder durch eine Sichtprüfung vor Ort in der Wohnung oder – bei entsprechend ausgestatteten Funk-Rauchwarnmeldern – per Ferninspektion von außerhalb der Wohnung. Beide Verfahren prüfen, ob die Raucheintrittsöffnungen frei sind und die Geräte nicht zugeklebt oder entfernt wurden. Auch die technische Funktion des Geräts wird geprüft, entweder manuell oder durch elektronische Sensoren bei der Funk-Ferninspektion.

Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV – sonstige Betriebskosten) und damit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Betriebskosten, die aufgrund duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, auf die Mieter umgelegt werden dürfen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde (z. B. BGH-Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07 oder BGH-Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 117/21). Bei neuen Mietverträgen empfiehlt ProCalor Vermietern, die Position „Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder“ im Mietvertrag explizit zu benennen, um Zweifel auszuräumen. Die Umlage erfolgt idealerweise nach der Wohnfläche, dem typischen Schlüssel für kalte Betriebskosten nach BGB oder pro Stück der verbauten Rauchmelder in der Wohneinheit.