Wer trägt die Kosten für den Betriebsstrom?

In Mietshäusern sind die Mieter*innen verpflichtet, die anfallenden Kosten für den Betriebsstrom zu übernehmen. Laut Heizkostenverordnung sind diese Kosten „umlagefähig“, das heißt, sie können über die Heizkostenabrechnung auf die Mietparteien verteilt werden.

Umlagefähige Kosten des Betriebsstroms

Gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung gehören die Kosten für den Betriebsstrom zu den umlagefähigen Aufwendungen einer zentralen Heizungsanlage.

In der WEG-Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage anhand der Heizkostenverordnung verteilt werden. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Betriebsstrom als Bestandteil der Heizkosten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07) entschieden, dass die Kosten des Betriebsstroms einer Heizung nicht als Allgemeinstrom abgerechnet werden dürfen. Begründet wurde dies damit, dass die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten des Betriebsstroms umfassen. Gemäß § 2 Absatz 4 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) müssen diese Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Wichtig ist eine klare Bezeichnung der Kosten „Betriebsstrom“ als solche ist oft nicht ausreichend daher eine eindeutige Bezeichnung wie z.B. „Betriebsstrom Heizung“, „Heizungsbetrieb Strom“ oder „Stromkosten für Heizanlagen“.

Fehlt ein Zwischenzähler für den Betriebsstrom, ist eine Schätzung zulässig. Bei Zweifeln an der Schätzung kann der Vermieter verpflichtet werden, die Grundlage der Berechnung zu erläutern.

Veraltete Schätzmethoden

Die einfache Pauschalierung, die aus den 1970er Jahren stammt, wird heute kritisch betrachtet. Damals war der Energieverbrauch für Heizungen etwa doppelt so hoch wie heute, während Stromkosten nur halb so teuer waren. Daher ergibt sich heute keine verlässliche Relation mehr zwischen Heizenergie- und Stromkosten. Während die Schätzung von 3-5 % in Altbauten noch zutreffen mag, liegt der Anteil in Neubauten und modernisierten Gebäuden deutlich höher. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

Urteil zur Eigentümergemeinschaft

Auch für Eigentümergemeinschaften entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 3. Juni 2016 (Az. V ZR 166/15), dass der Betriebsstrom für Heizungsanlagen nicht als Allgemeinstrom umgelegt werden darf. Im verhandelten Fall wurde der Strom fälschlicherweise nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Der BGH stellte klar, dass ein geschätzter Betriebsstromanteil in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden muss, falls keine genaue Messung vorliegt.