Wurde in dem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung leistet, hat der Vermieter jährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen. Erhält der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB keine Nebenkostenabrechnung, behält der Mieter seinen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf von 3 Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist (§§ 195, 199 S. 1 BGB).

Der Mieter kann bis zur Verjährung des Anspruchs auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung seinen Anspruch auf Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen geltend machen. Die Verjährung des Anspruchs auf die Nebenkostenabrechnung und die Rückforderung der Vorauszahlungen beträgt 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet war. Muss der Vermieter die Abrechnung für zum Beispiel für das Jahr 2023 bis zum 31.12.2024 erstellen, ist der Anspruch des Mieters zum 31.12.2027 verjährt. Verlangt der Mieter nach diesem Zeitpunkt die Erstellung der Abrechnung für 2023 oder die Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen, kann der Vermieter sich auf die Verjährung berufen. Eine Rückforderung der Vorauszahlung ist nach der Verjährung der Nebenkostenabrechnung nicht möglich.

Hat der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist eine Abrechnung erstellt und steht dem Mieter daraus ein Guthaben zu, kann der Mieter dieses ebenfalls bis zum Ablauf der Verjährung verlangen. Die Verjährung beginnt dann am Ende des Jahres, in dem der Vermieter die Abrechnung erstellt hat. Hat der Mieter die Abrechnung am 12.08.2023 erhalten, kann er seinen Anspruch auf das Guthaben bis zum 31.12.2027 geltend machen. Danach kann der Vermieter sich auf die Verjährung berufen

Auf Gewerberaummietverträge findet der § 556 BGB keine Anwendung. Um für die Vertragsparteien dennoch Rechtssicherheit zu gewährleisten, ist es sinnvoll, in den Gewerberaummietvertrag Regelungen über die Umlage der einzelnen Betriebskosten, den Abrechnungszeitraum und die Abrechnungsfrist aufzunehmen. Für das Gewerberaummietrecht stellt der Mietvertrag die wesentliche Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen dar.

Bei den gesetzlichen Abrechnungsfristen, muss sich der Vermieter im Gewerberaummietrecht an die vertraglichen Abrechnungsfristen halten. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter im Gewerberaummietrecht, ebenso wie der Vermieter im Wohnraummietrecht mit seinen Ansprüchen auf Nachforderungen ausgeschlossen.

Für den Mieter verbleibt es bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist bei einem Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Ist diese Verjährungsfrist abgelaufen, kann der Mieter weder die Erstellung noch ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben verlangen. Der Vermieter kann sich auf die die Verjährung berufen.