Müllgebühren bei Leerstand: Wie werden Personen richtig berücksichtigt?

Müllgebühren bei Leerstand richtig abrechnen

Bei der Betriebskostenabrechnung stellt sich häufig die Frage, wie Müllgebühren verteilt werden, wenn eine Wohnung oder Gewerbeeinheit leer steht. Besonders wichtig wird dies, wenn die Kosten der Müllbeseitigung nach der Anzahl der Personen verteilt werden.

Für Hausverwaltungen, Vermieter und Eigentümer ist dabei entscheidend: Leerstand darf grundsätzlich nicht dazu führen, dass die übrigen Nutzer höhere Müllkosten tragen müssen. Die Kostenanteile leerstehender Einheiten gehören regelmäßig zum Leerstandsrisiko des Vermieters oder Eigentümers.

Sind Müllgebühren umlagefähig?

Ja. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung gehören nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung zu den grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten. Dazu zählen insbesondere die Gebühren der Müllabfuhr sowie laufende Kosten im Zusammenhang mit der Müllbeseitigung.

Voraussetzung für die Umlage ist, dass die Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden. Die konkrete Verteilung richtet sich dann nach dem vereinbarten oder gesetzlich anzuwendenden Verteilerschlüssel.

Welcher Verteilerschlüssel gilt für Müllgebühren?

Müllgebühren können je nach Mietvertrag und Abrechnungssystem unterschiedlich verteilt werden, zum Beispiel:

• nach Wohnfläche

• nach Personen

• nach Wohneinheiten

• nach Miteigentumsanteilen

• nach tatsächlicher Verursachung, zum Beispiel bei Müllschleusen oder zugeordneten Mülltonnen

• nach einem gemischten Schlüssel

Ist im Mietvertrag kein besonderer Verteilerschlüssel vereinbart, gilt bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich § 556a BGB. Danach werden Betriebskosten im Regelfall nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.

Eine Verteilung der Müllgebühren nach Personen ist möglich, wenn dieser Verteilerschlüssel mietvertraglich vereinbart wurde oder wirksam bestimmt ist.

Was passiert bei Leerstand?

Steht eine Wohnung leer, nutzt dort tatsächlich niemand die Wohnung. Trotzdem entstehen für das Gebäude weiterhin Müllkosten, zum Beispiel durch Grundgebühren, Behälterkosten oder kommunale Abfallgebühren.

Rechtlich wichtig ist: Leerstand ist grundsätzlich Vermieterrisiko. Die auf eine leerstehende Einheit entfallenden Betriebskosten dürfen nicht einfach auf die übrigen Mieter verlagert werden.

Das bedeutet: Eine leerstehende Einheit darf bei der Kostenverteilung nicht so behandelt werden, als gäbe es sie nicht. Sonst würden die übrigen Nutzer einen höheren Anteil tragen, obwohl der Leerstand nicht von ihnen verursacht wurde.

Wie viele Personen sind bei Leerstand einzutragen?

Die Betriebskostenverordnung nennt keine feste Personenzahl für eine leerstehende Wohnung. Sie regelt nur, welche Kostenarten grundsätzlich umlagefähig sind. Die Frage, wie Leerstand bei einem Personenschlüssel zu behandeln ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag, § 556a BGB und der Rechtsprechung zum Leerstandsrisiko.

Wird Müll nach Personen verteilt, sollte eine leerstehende Einheit nicht einfach mit 0 Personen angesetzt werden, wenn dadurch der Kostenanteil der leerstehenden Einheit auf die übrigen Nutzer verteilt würde.

In der Praxis wird bei Leerstand deshalb häufig eine fiktive Person angesetzt. Diese fiktive Person ist keine tatsächliche Bewohnerangabe, sondern dient dazu, den Leerstandsanteil in der Abrechnung sichtbar zu machen und dem Eigentümer beziehungsweise Vermieter zuzuordnen.

Beispiel: Müllgebühren nach Personen bei Leerstand

Ein Mehrfamilienhaus hat 6 Wohnungen. Die Müllgebühren werden laut Mietvertrag nach Personen verteilt.

In fünf Wohnungen wohnen insgesamt 10 Personen. Eine Wohnung steht das gesamte Jahr leer.

Würde die leerstehende Wohnung mit 0 Personen angesetzt, würden die gesamten Müllkosten auf die 10 tatsächlichen Bewohner verteilt. Die übrigen Mieter würden dadurch den Leerstand indirekt mitbezahlen.

Sachgerechter ist daher folgende Darstellung:

• 10 tatsächliche Personen in den bewohnten Wohnungen

• 1 fiktive Person für die leerstehende Wohnung

• insgesamt 11 Personen als Verteilungseinheiten

Der Kostenanteil der fiktiven Person wird nicht einem Mieter belastet, sondern dem Eigentümer beziehungsweise Vermieter der leerstehenden Einheit zugeordnet.

Beispiel mit zeitanteiligem Leerstand

Eine Wohnung ist vom 01.01. bis 30.06. vermietet und steht vom 01.07. bis 31.12. leer.

Bei einer zeitanteiligen Personenabrechnung kann die Wohnung wie folgt berücksichtigt werden:

• bis zum Auszug: tatsächliche Personenzahl des Mieters

• ab Leerstand: 1 fiktive Person für den Leerstandszeitraum

• Zuordnung des Leerstandsanteils zum Eigentümer oder Vermieter

Dadurch bleibt die Abrechnung nachvollziehbar. Die übrigen Nutzer werden nicht mit Kosten belastet, die auf den Leerstand entfallen.

Was sagt der Bundesgerichtshof?

Ein wichtiges Urteil zur Betriebskostenabrechnung bei Leerstand ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst tragen muss, wenn kalte Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt werden. Nach der Entscheidung gilt dies auch für Kostenarten wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung oder Fahrstuhlstrom, wenn diese nicht tatsächlich individuell nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden.

Der zentrale Grundsatz lautet: Leerstand ist Vermieterrisiko. Der Vermieter darf leerstehende Einheiten nicht aus dem Verteilerschlüssel herausnehmen, wenn dies dazu führt, dass die übrigen Mieter höhere Betriebskosten tragen.

Bedeutung des BGH-Urteils für Müllkosten nach Personen

Das BGH-Urteil VIII ZR 159/05 betrifft vor allem die Verteilung nach Wohnfläche. Der darin bestätigte Grundsatz ist aber auch für andere Verteilerschlüssel wichtig: Leerstandskosten dürfen nicht einfach auf die übrigen Nutzer verschoben werden.

Wird Müll nach Personen verteilt, kann genau dieses Problem entstehen, wenn eine leerstehende Einheit mit 0 Personen angesetzt wird. Dann fällt die Einheit aus der Verteilung heraus und ihr Anteil erhöht die Kosten der anderen Nutzer.

Deshalb ist es in der Praxis sachgerecht, bei leerstehenden Einheiten eine fiktive Person für den Leerstandszeitraum anzusetzen und den dadurch entstehenden Kostenanteil dem Eigentümer oder Vermieter zuzuordnen.

Aktuelle Rechtsprechung: AG Brakel zu Müllkosten bei Leerstand

Besonders konkret wurde die Frage der Müllkosten bei Leerstand durch das Amtsgericht Brakel entschieden.

Im Urteil vom 09.01.2025 – 7 C 223/23 ging es unter anderem um Müllgebühren, die nach Personenzahl verteilt wurden. Eine leerstehende Einheit wurde mit 0 Personen berücksichtigt. Dadurch wurde ihr Müllkostenanteil faktisch auf die übrigen Nutzer verlagert.

Das Gericht sah dies als unzulässig an. Der Vermieter musste den auf die leerstehende Einheit entfallenden Anteil selbst tragen. Der entsprechende Müllkostenanteil wurde aus der Forderung gegenüber den Mietern herausgerechnet.

Diese Entscheidung bestätigt für die Praxis: Bei Müllgebühren nach Personenzahl darf Leerstand nicht zu Lasten der übrigen Nutzer gehen.

Gesetzliche Grundlagen

§ 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung gehören nach § 2 Nr. 8 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu zählen insbesondere Müllabfuhrgebühren und laufende Kosten entsprechender Einrichtungen.

§ 556a BGB

Nach § 556a BGB werden Betriebskosten grundsätzlich nach Wohnfläche verteilt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Wird im Mietvertrag wirksam ein Personenschlüssel vereinbart, kann dieser für Müllgebühren verwendet werden. Bei Leerstand muss der Personenschlüssel aber so angewendet werden, dass der Leerstandsanteil nicht auf die übrigen Nutzer verlagert wird.

Unterschied: Wohnfläche, Personen und tatsächliche Verursachung

Die Behandlung von Leerstand hängt immer vom verwendeten Verteilerschlüssel ab.

Verteilung nach Wohnfläche

Wird nach Wohnfläche verteilt, bleibt die leerstehende Wohnung Teil der Gesamtfläche. Die Fläche wird nicht aus dem Verteiler entfernt. Der Kostenanteil der leerstehenden Einheit bleibt beim Eigentümer oder Vermieter.

Verteilung nach Personen

Wird nach Personen verteilt, muss der Leerstand ebenfalls berücksichtigt werden. In der Praxis wird für den Leerstandszeitraum häufig eine fiktive Person angesetzt. Der Kostenanteil dieser fiktiven Person wird dem Eigentümer oder Vermieter zugeordnet.

Verteilung nach tatsächlicher Verursachung

Bei echter verursachungsabhängiger Abrechnung, zum Beispiel über Müllschleusen, Chip-Systeme oder direkt zugeordnete Mülltonnen, kann eine andere Bewertung erforderlich sein. Dann kommt es stärker darauf an, welche Kosten tatsächlich durch welchen Nutzer verursacht wurden. Grundgebühren oder Mindestkosten können dennoch zusätzlich zu berücksichtigen sein.

Typische Fehler bei Müllkosten und Leerstand

Häufige Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind:

• leerstehende Wohnungen werden vollständig aus dem Verteilerschlüssel entfernt

• bei Personenschlüssel wird Leerstand mit 0 Personen angesetzt

• Leerstandskosten werden auf die übrigen Nutzer verteilt

• Leerstandszeiten werden nicht dokumentiert

• der Mietvertrag wird beim Verteilerschlüssel nicht beachtet

• tatsächliche Personen und fiktive Leerstandspersonen werden nicht getrennt dargestellt

• der Eigentümeranteil für Leerstand wird nicht ausgewiesen

Solche Fehler können dazu führen, dass die Abrechnung materiell falsch ist und Mieter berechtigt Einwendungen erheben.

Empfehlung für Hausverwaltungen und Vermieter

Wenn Müllgebühren nach Personen verteilt werden und eine Einheit leer steht, empfehlen wir folgende Vorgehensweise:

• Leerstandszeitraum genau erfassen

• leerstehende Einheit nicht einfach mit 0 Personen aus dem Verteiler nehmen

• für den Leerstandszeitraum eine fiktive Person ansetzen

• den Kostenanteil dieser fiktiven Person dem Eigentümer oder Vermieter zuordnen

• tatsächliche Nutzer und Leerstand transparent dokumentieren

• den mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel beachten

• bei Sonderfällen eine rechtliche Prüfung vornehmen

Diese Vorgehensweise sorgt für eine nachvollziehbare Abrechnung und verhindert, dass die übrigen Nutzer mit Leerstandskosten belastet werden.

ProCalor unterstützt bei Betriebskostenabrechnung und Leerstand

Die ProCalor GmbH unterstützt Hausverwaltungen, Vermieter, Eigentümergemeinschaften und private Eigentümer bei der Erstellung nachvollziehbarer Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen.

Auch bei Sonderfällen wie Nutzerwechsel, Leerstand, Personenschlüssel, Gewerbeeinheiten oder abweichenden Verteilerschlüsseln ist eine saubere Datengrundlage entscheidend. ProCalor achtet darauf, dass Nutzungszeiträume, Leerstandszeiten und Verteilerschlüssel nachvollziehbar in der Abrechnung berücksichtigt werden.

Mit digitalem Kundenportal, klarer Datenstruktur und Erfahrung in komplexen Abrechnungssituationen sorgt ProCalor für transparente Abrechnungen und eine fachgerechte Aufbereitung der Betriebskosten. Müllgebühren bei Leerstand: Wie werden Personen richtig berücksichtigt?